· 

Transmettre son patrimoine immobilier en 5 questions

Comment transmettre une maison ou un appartement ?  Quel type de donation dois-je privilégier ?  Puis-je donner tous mes biens ?  Vous envisagez de transmettre un bien immobilier à vos proches ?

Veillez à bien anticiper les donations pour éviter d'éventuels conflits familiaux, et à profiter des abattements fiscaux sans pour autant vous fragiliser financièrement.



Le point de vos Notaires - ALPHA NOTAIRES

 

Comment procéder pour transmettre un bien ?

 

En France, il est obligatoire de recourir à un notaire pour donner un bien immobilier. La donation, par acte notarié, se distingue de ce qu'on appelle le « don manuel » (de la main à la main), qui ne peut porter que sur des biens mobiliers (somme d'argent, bijou, tableau, voiture...) et impose qu'il n'y ait pas d'écrit. Le don manuel peut faire l'objet d'une déclaration au fisc, et dans certains cas doit faire l'objet d'une déclaration au fisc.

 

En ce qui concerne la donation notariée, c'est le notaire qui se charge de toutes les formalités de déclaration au fisc. Les frais de notaire et les taxes, calculée suivant la valeur des biens donnés, sont dégressifs. Le barème est fixé par la loi.

 

Quel type de donation privilégier ?

 

Une donation peut constituer une avance sur la part d'héritage, et doit alors être rapportée à la succession pour sa valeur au jour du décès du donateur. Avec l'exemple dun parent qui donne, dans le cadre d'un simple don notarié, une somme identique à ses deux enfants, mais qui en font un usage différent : le premier achète un appartement, tandis que le second dépense l'argent. À l'ouverture de la succession, si le bien immobilier a pris de la valeur, celui qui a investi devra dédommager celui qui a dépensé l'argent en partageant sa plus-value.

Il existe toutefois des solutions pour supprimer ces difficultés.

 

Comment profiter des abattements fiscaux ?

 

Vous avez intérêt à donner régulièrement, afin de profiter des abattements fiscaux qui permettent de réduire la base de calcul des droits de donation. Tous les quinze ans, chaque parent peut ainsi transmettre jusqu'à 100 000 euros à chacun de ses enfants sans avoir d'impôt à payer.

 

Donner sa résidence principale ?

 

Il est bien entendu possible de donner sa résidence principale, tout en conservant la jouissance de ce bien. Cest ce que l'on appelle le démembrement de propriété. Vous donnez la nue-propriété, et conservez l'usufruit. Autrement dit, vous conservez le pouvoir d'occuper ou de louer le bien ainsi donné, et donc de toucher les revenus.

 

Attention ! Si ultérieurement, vous éprouvez le besoin de vendre ce bien, par exemple pour récupérer des liquidités, il vous faudra obtenir l'accord du nu-propriétaire, qui pourra donc s'y opposer.

Il existe toutefois des solutions pour supprimer ces difficultés.

 

Puis-je continuer à toucher des loyers si je donne un bien mis en location ?

 

Grâce au démembrement de propriété évoqué ci-avant, un parent qui donne à son enfant la nue-propriété dun appartement mis en location peut continuer à percevoir les loyers. 

 

La loi prévoit alors que les charges du logement sont réparties entre usufruitier et nu-propriétaire, comme cela est le cas entre un propriétaire et un locataire. Concrètement, les grosses réparations incombent aux nus-propriétaires, et l'entretien courant, ainsi que les charges courantes telles que les charges de copropriété le cas échéant, l'assurance, la taxe d'habitation, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) reviennent à l'usufruitier. Dans une certaine mesure, il est toutefois possible de modifier cette répartition.

 

Une donation est-elle irrévocable ?

 

La donation est un acte irrévocable, sauf à prouver l'ingratitude de votre enfant, ce qui demeure très délicat à démontrer.

Il est toutefois à noter que lorsque le donateur donne l'usufruit temporaire de son bien à ses enfants, il récupère la pleine propriété de son bien au terme de cet usufruit, c'est à dire une fois la durée prévue écoulée. 

Mais quelle peut être l'utilité de donner un usufruit temporaire à un enfant ?

Une telle donation peut permettre de loger un enfant par exemple, pendant une certaine durée. Cela peut aussi permettre à cet enfant de percevoir des revenus si le bien est mis en location.

Une telle donation peut aussi revêtir un intérêt fiscal : en cédant l'usufruit du bien immobilier, vous sortez totalement le bien de l'assiette de votre IFI, et donc pouvez diminuer sensiblement le montant de l'impôt voire le supprimer.

 

Quel est le coût fiscal de cette donation ?

 

Comme indiqué, vous pouvez donner jusqu'à 100 000 euros par parent et par enfant sans avoir à payer dimpôt. Si vous donner un usufruit pour une durée maximale de 10 ans, la valeur donnée sera égale à 23 % de la valeur totale du bien. 

Exemple : un couple est propriétaire dun bien estimé à 1 500 000 euros, et a deux enfants. Chaque parent peut donner à chacun des enfants une valeur de 100 000 euros sans impôt de donation à payer, soit une enveloppe totale exonérée d'impôt de donation de 400 000 euros.

L'usufruit temporaire pour 10 ans est donné aux deux enfants. Il vaut 23 % du bien, soit 345 000 euros. La donation de cet usufruit temporaire ne subira pas d'impôt de donation. 

 

A vos calculs !


Vous pouvez poser vos questions aux notaires dans les commentaires.


Écrire commentaire

Commentaires: 0